賣不破租怎麼破解 規則的風險防範及破解

1、貸前調查階段的建議及措施

2、一是客户經理應當做好實地調查與證據收集，調查和收集工作不僅僅是一張簡單的租賃情況“三方協議”，更要對租賃情況進行全方位瞭解。在企業借款中對抵押房產內所有租賃户的租賃合同(協議)進行全部收集，並經出租方、租賃方蓋章確認;其次對租賃情況複雜的，可以對實際租賃情況進行實地拍照或攝像，留存相關證據。

3、二是對抵押金額較大的，可以要求抵押方、租賃方簽訂的租賃合同在當地公證處辦理公證手續，增加權威性，同時在前期授信調查階段做好公證手續的登記備案工作。

4、三是作為銀行方應制定詳盡的抵押物出租情況表和承諾書。借款人在簽訂借款合同前，要求抵押人在情況表中填明具體出租的幢數、樓層、面積、租賃單位及租賃時間，填寫的內容應當與前期收集的租賃合同一致，並經抵押方簽章確認。同時對抵押物有無出租的情況，要求企業簽訂相關承諾書，無出租的簽訂未出租承諾，有出租的簽訂已出租情況承諾。從而使前期調查形成一個完整的租賃情況證據鏈。

5、四是對無證建築，在辦理抵押時應要求抵押方出具對無證建築連同有證建築一併處置承諾書，不給抵押人以該理由阻礙抵押權的實現。

6、貸中及貸後階段的建議及措施

7、一是要式審查與實質審查應一致。貸款審查崗審查時對抵押物不僅要審查抵押合同的真實性、有效性，更應審查抵押物有無出租情況、無證建築是否與抵押房產相互交錯重疊在一起、經辦客户經理是否已採取有效措施做到事前控制等，發現問題應及時與客户經理溝通。

8、二是貸款審查時發現重大疑難問題，應當由支行貸審小組研究決定採取何種措施應對，特別是對抵押物標的金額較大、租賃單位較多、日後處置情況複雜的情形，應當同時上報總行相關部門，對疑難情形做到“一物一報”，備案登記。

9、三是若貸款發放中發現抵押物在抵押前已出租的，銀行方應取得租賃人放棄對抗抵押權的承諾，以便日後處置抵押物時不受原租賃合同的約束。

10、司法訴訟及執行階段的建議及措施

11、一是對抵押人“倒籤”租賃合同對抗抵押權實現的，銀行方可以申請司法鑑定，鑑定租賃合同內容填寫的時間是否在抵押登記之後，對借款人、抵押人説明騙取貸款罪、貸款詐騙罪、合同詐騙罪等罪名要承擔的法律責任。

12、二是對租賃年限較長的租賃合同，應當要求租賃方和承租方提供租金的付款或轉賬憑證，相關憑證是否與租賃合同約定付款方式和付款時間等內容相符，特別是在執行階段若發現當事人有明顯作假行為的應保留證據，並第一時間上報法院。

13、三是在日常貸後檢查工作中，重點排查承租人是否在租期內實際佔有和使用租賃物，如有必要可拍照或視頻留存實際租賃情況。同時若出租的抵押物為房產的，應排查租賃房產的水電費、物業費、燃氣費、網絡費用等日常費用是否均為承租人按月持續繳納，對相關證據可以收集備案。

14、四是在房產抵押中無證建築的問題上，在司法評估階段，銀行方可向法院申請對無證建築價值連同抵押房產一併評估作價，做到評估無遺漏，從而保證了日後拍賣處置的順利進行。

15、五是對於出租方和承租方惡意阻擾銀行實現抵押權的，對當事人符合拒不履行判決、裁定罪的，銀行可申請法院對當事人採取強制措施，從而起到較好的震懾作用。